UBS Μόναχο – Φρανκφούρτη: Η Ευρωζώνη ξεχωρίζει ως η περιοχή με τις αγορές κατοικιών που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη ‘υπερθέρμανση’. Στην κορυφή της κατάταξης βρίσκονται το Μόναχο και η Φρανκφούρτη. Το Παρίσι και το Άμστερνταμ ακολουθούν κατά πόδας, βαδίζοντας σε έδαφος όπου ελλοχεύει ο κίνδυνος φούσκας. Το Μόναχο και η Φρανκφούρτη είναι οι πιο υπερτιμημένες αγορές κατοικίας παγκοσμίως, διαπιστώνει η UBS, μέσω του UBS Global Real Estate Bubble Index 2020, της ετήσιας μελέτης που πραγματοποιεί η Διεύθυνση Επενδύσεων της ελβετικής τράπεζας.
Αναλύοντας η UBS τις τιμές ακινήτων σε 25 μεγαλουπόλεις σε όλο τον κόσμο, παρατηρεί ότι πέντε ευρωπαϊκές πόλεις, καθώς και το Τορόντο και το Χονγκ Κονγκ, διατρέχουν τον κίνδυνο φούσκας. Παρά την τρέχουσα παγκόσμια ύφεση, κατά μέσο όρο, ο ρυθμός αύξησης των προσαρμοσμένων βάσει πληθωρισμού τιμών κατοικιών σε αυτές τις 25 πόλεις επιταχύνθηκε τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα, ρυθμό τον οποίο θεωρούμε μη βιώσιμο. Επιπλέον, η πανδημία ενισχύει τη μακροπρόθεσμη αβεβαιότητα όσον αφορά την αστική στέγαση. Η Ευρωζώνη ξεχωρίζει ως η περιοχή με τις αγορές κατοικιών που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη… υπερθέρμανση.
Στην κορυφή της κατάταξης βρίσκονται το Μόναχο και η Φρανκφούρτη
Το Παρίσι και το Άμστερνταμ ακολουθούν κατά πόδας, βαδίζοντας σε έδαφος όπου ελλοχεύει ο κίνδυνος φούσκας, παράλληλα με τις δύο γερμανικές πόλεις. Αντίστοιχα, η Ζυρίχη, το Τορόντο και το Χονγκ Κονγκ εμφανίζουν επίσης έντονες ανισορροπίες. Σε αντίθεση με το προηγούμενο έτος, η αγορά κατοικίας του Βανκούβερ βρίσκεται πλέον στο υπερτιμημένο τμήμα του φάσματος, μαζί με το Λονδίνο, το Σαν Φρανσίσκο, το Λος Άντζελες και, σε μικρότερο βαθμό, με τη Νέα Υόρκη. Η Βοστόνη, η Σιγκαπούρη και το Ντουμπάι διατηρούν την εύλογη αξία. Το ίδιο ισχύει για τη Βαρσοβία, η οποία για πρώτη φορά συμπεριλήφθηκε στη μελέτη.
Το Σικάγο παραμένει υποτιμημένο και είναι η μοναδική αγορά που βρίσκεται σε αυτό το άκρο της κλίμακας. Κατά μέσο όρο οι αυξήσεις στις προσαρμοσμένες βάσει πληθωρισμού τιμές έχουν επιταχυνθεί τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα. Σε πολλές ευρωπαϊκές μητροπολιτικές περιοχές, οι τιμές ανέβηκαν περισσότερο από 5%, με το Μόναχο, τη Φρανκφούρτη και τη Βαρσοβία να ηγούνται της ανοδικής πορείας. Η αύξηση των τιμών στις πόλεις της Ασίας και της Αμερικής, με εξαίρεση το Σίδνεϊ, παρέμεινε σε χαμηλό έως μεσαίο μονοψήφιο ποσοστό. Η Μαδρίτη, το Σαν Φρανσίσκο, το Ντουμπάι και το Χονγκ Κονγκ είναι οι μόνες πόλεις που παρουσίασαν πτώση των τιμών.
Πρόκειται για τον μικρότερο αριθμό πόλεων που καταγράφουν αρνητική αύξηση των τιμών από το 2006.Παρότι οι κυβερνήσεις στήριξαν την ανθεκτικότητα της αγοράς, η αβεβαιότητα ελλοχεύει παρά την πανδημία, οι αγορές κατοικίας διατήρησαν την ανθεκτικότητά τους το πρώτο εξάμηνο του 2020. Η μελέτη διακρίνει τρεις βασικούς λόγους που συνέτειναν σε αυτό. Πρώτον, οι τιμές των σπιτιών αποτελούν έναν αναχρονιστικό οικονομικό δείκτη και είναι σε θέση να αντικατοπτρίζουν την οικονομική ύφεση αλλά με κάποια καθυστέρηση. Δεύτερον, η πλειονότητα των πιθανών αγοραστών κατοικίας δεν υπέστη άμεσες απώλειες εισοδήματος το πρώτο εξάμηνο του 2020.
Οι πιστωτικές διευκολύνσεις για τις εταιρείες και τα προγράμματα βραχυπρόθεσμης εργασίας μετρίασαν τα επακόλουθα της κρίσης. Τρίτον, σε πολλές πόλεις οι κυβερνήσεις στήριξαν τους ιδιοκτήτες κατοικιών κατά τη διάρκεια της περιόδου απαγόρευσης κυκλοφορίας. Οι επιδοτήσεις στέγασης αυξήθηκαν, οι φόροι μειώθηκαν και οι διαδικασίες κατάσχεσης αναστάλθηκαν.
Ο Mark Haefele, Διευθυντής Επενδύσεων της UBS Global Wealth Management, δήλωσε: «Αυτήν τη στιγμή δεν είναι βέβαιο σε ποιο βαθμό τα υψηλότερα ποσοστά ανεργίας και οι απογοητευτικές προοπτικές για τα εισοδήματα των νοικοκυριών θα επηρεάσουν τις τιμές των σπιτιών. Παρόλα αυτά, είναι σαφές ότι ο μεγαλύτερος ρυθμός αύξησης που παρατηρήθηκε τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα δεν μπορεί να διατηρηθεί βραχυπρόθεσμα. Τα ενοίκια έχουν αρχίσει ήδη να υποχωρούν στις περισσότερες πόλεις, υποδεικνύοντας ότι είναι πιθανόν να ανακύψει φάση διόρθωσης, όταν οι επιδοτήσεις τελειώσουν και αυξηθούν οι πιέσεις που ασκούνται στα εισοδήματα».
Οι υψηλές αποτιμήσεις της αγοράς και η αβέβαιη βραχυπρόθεσμη προοπτική επικεντρώνουν την προσοχή μας στην πιο μακροπρόθεσμη πορεία της στέγασης στις πόλεις. Από τη μια πλευρά, παραμένουν σταθεροί οι βασικοί παράγοντες ανατίμησης της αξίας των αστικών κατοικιών – καλύτερες ευκαιρίες απασχόλησης, χαμηλό κόστος χρηματοδότησης και περιορισμένη αύξηση προσφοράς. Από την άλλη, φαίνεται ότι η πανδημία επιταχύνει τη μετατόπιση της αύξησης του πληθυσμού από τις πόλεις προς τις ευρύτερες μητροπολιτικές περιοχές.
Ο Claudio Saputelli, Επικεφαλής Τομέα Ακινήτων στη Διεύθυνση Επενδύσεων της UBS Global Wealth Management, έδωσε την ακόλουθη εξήγηση: «Η αύξηση των κατ’ οίκον γραφείων θέτει υπό αμφισβήτηση την ανάγκη διαβίωσης κοντά στα κέντρα των πόλεων. Η πίεση που υφίστανται τα εισοδήματα των νοικοκυριών αναγκάζει πολλούς κατοίκους να μετακομίσουν σε πιο προσιτές περιοχές των προαστίων. Επιπλέον, οι ήδη υπερχρεωμένες ή οικονομικά εξασθενημένες πόλεις θα πρέπει να απαντήσουν σε αυτήν την οικονομική κρίση με αύξηση της φορολογίας ή με περικοπές των δημόσιων δαπανών, μέτρα τα οποία δεν αποτελούν καλό οιωνό για τις τιμές των ακινήτων. Εάν οι παράγοντες αυτοί συνδυαστούν, υπάρχει η πιθανότητα, μακροπρόθεσμα, να δημιουργηθεί αβεβαιότητα όσον αφορά την αστική στέγαση».
Ο Matthias Holzhey, επικεφαλής συντάκτης της μελέτης και Επικεφαλής Επενδύσεων σε Ελβετικά Ακίνητα της UBS Global Wealth Management, πρόσθεσε: «Οι σημερινές πόλεις που διατρέχουν τον κίνδυνο φούσκας φαίνεται ότι αντεπεξέρχονται σχετικά καλά στην κρίση λόγω κορωνοϊού. Οι τοπικές οικονομίες στο Μόναχο, στο Τορόντο και στο Χονγκ Κονγκ πιθανόν να ανακάμψουν σύντομα. Ωστόσο, ακόμα και ελλείψει ευρύτερης διόρθωσης στην αγορά, το ενδεχόμενο για περαιτέρω κεφαλαιακά κέρδη διαφαίνεται αμυδρό. Πιο συγκεκριμένα, οι προοπτικές για επενδύσεις σε αγορά ακινήτων προς ενοικίαση είναι λίγες, λαμβάνοντας υπ’ όψιν τις υψηλές, σε επίπεδα ρεκόρ, αναλογίες των τιμών κατοικιών προς τα ενοίκια».
Ευρώπη
Τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα αυξήθηκαν οι τιμές των δεικτών για όλες τις πόλεις της Ευρωζώνης που εξετάζονται, καθώς οι αξίες βρίσκονται ήδη στο υψηλότερο επίπεδο παγκοσμίως. Οι ανισορροπίες αυξάνονται περαιτέρω ως αποτέλεσμα του ιστορικά χαμηλού κόστους χρηματοδότησης, το οποίο δεν συμβαδίζει με την ευρωστία των κατά τόπους οικονομιών. Στη Φρανκφούρτη και στο Μόναχο ειδικότερα, οι τιμές έχουν υπερδιπλασιαστεί την τελευταία δεκαετία. Αντίθετα, το Λονδίνο σημείωσε τη δεύτερη ασθενέστερη αύξηση των τιμών που έχει καταγραφεί από το 2016, σε σχέση με όλες τις υπό εξέταση πόλεις. Παρόλα αυτά, η πόλη παραμένει σε υπερτιμημένα πλαίσια, ενώ τα προβλήματα οικονομικής ευχέρειας, η πολιτική αβεβαιότητα και το αυστηρότερο φορολογικό και κανονιστικό περιβάλλον ασκούν περαιτέρω πίεση τις τιμές των κατοικιών. Αναμένουμε ότι οι ξένοι αγοραστές θα αξιοποιήσουν την εξασθένιση της λίρας Αγγλίας και τις χαμηλότερες τιμές, υποστηρίζοντας, κατ’ επέκταση, το επίπεδο των τιμών μεσοπρόθεσμα.
Πηγή:insider
